Publié le 13 déc. 2022 à 19:28Mis à jour le 13 déc. 2022 à 19:44
Attention à ne pas évincer les ménages modestes et les jeunes de l’accès au crédit immobilier. C’est à peu près le rappel à l’ordre que viennent de lancer les autorités aux banques, en soulignant que certaines ont déjà fait l’objet de « mesures » spécifiques.
Réuni mardi, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a estimé que ses nouveaux critères d’octroi de crédits immobiliers étaient bien respectés. Cependant, les banques disposent d’une certaine flexibilité leur permettant d’aller au-delà de ces critères sur une partie des prêts qu’elles accordent. Or le HCSF constate que « des progrès sur l’affectation de cette flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants restent à faire, par certains établissements ».
Critères d’octroi plus stricts
Depuis le 1er janvier , les banques doivent respecter des critères stricts quand elles accordent des crédits aux ménages. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus (taux d’effort) et la durée de remboursement du prêt ne peut pas aller au-delà de 25 ans. Le HCSF avait d’abord fait de ces règles une recommandation, avant de les graver dans le marbre pour que tous les établissements les respectent .
Il leur avait toutefois laissé une certaine flexibilité, en accordant une dérogation sur un volume maximum de 20 % de la production trimestrielle des banques. Mais à deux conditions : au sein de ce volume, 80 % des prêts « hors normes » doivent être accordés pour l’achat d’une résidence principale. Et au sein de ceux accordés pour une résidence principale, 30 % doivent être destinés à ceux qui accèdent pour la première fois à la propriété.
En clair, les banques devraient utiliser cette flexibilité pour avantager les plus modestes et les jeunes. Mais toutes ne jouent pas le jeu et le gendarme bancaire est en alerte. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a ainsi pris des « mesures de supervision à l’encontre des établissements non conformes », a précisé le HCSF. Ces établissements ne seraient qu’une poignée, mais l’avertissement n’en est pas moins clair.
Les ménages aisés souvent favorisés
« Les banques réservent les exceptions aux conditions d’octroi à leurs plus beaux clients et comme elles n’ont pas de critère plus précis, rien ne les empêche de le faire », explique Pierre Chapon, le fondateur du courtier en ligne Pretto.
« Les emprunteurs faiblement dotés en apport personnel ou dont le niveau de revenus ne permet plus de satisfaire aux exigences de taux d’effort rencontrent des difficultés croissantes pour accéder au crédit, alertait déjà L’Observatoire Crédit Logement/CSA il y a quelques semaines. Le déplacement de la demande vers les tranches de revenus supérieures se renforce », constatait-il.
En septembre, le HCSF estimait que seulement 13,7 % des dossiers, sur le maximum de 20 % autorisés, étaient en dehors des critères et appelait déjà les banques à mieux utiliser leur marge de manoeuvre. Une façon pour les autorités de renvoyer les banques à leur responsabilité .
Sur le plan prudentiel, le HCSF a confirmé que les banques allaient devoir relever à 1 % le taux de leur coussin contracyclique d’ici au 2 janvier 2024. Cette « réserve de protection du crédit » permet de préserver leur capacité à financer l’économie en cas de crise économique. Le HCSF avait annoncé son intention de relever de 0,5 % ce taux lors de sa réunion de septembre.